구리·동탄·기흥 토허제 완전 가이드 — 2026년 7월 5일 시행 전 꼭 알아야 할 것

구리·동탄·기흥 토허제, 한눈에 보는 핵심 요약

2026년 6월 30일 오전, 경기도와 국토교통부가 동시에 공고를 냈습니다. 경기 구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구가 토지거래허가구역(토허제) 으로 지정된 것입니다. 토지거래허가구역이란 일정 면적 이상의 부동산을 거래하려면 계약 전에 반드시 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 구역입니다.

이번 지정의 배경은 명확합니다. 동탄구는 올해 들어 아파트값이 누적 11.38% 올랐고, 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 상승했습니다(국토교통부, 2026.6). 5월 한 달만 봐도 동탄구 1.57%, 구리시 1.15%, 기흥구 0.95%가 오르며 전국 상위권 상승률을 기록했습니다. 3개 지역 모두 최근 3개월 주택 가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘어 법정 규제 요건을 충족했습니다.

아래 표로 핵심 사항을 먼저 확인하세요.

구분	내용
공고일	2026년 6월 30일
효력 발생(시행일)	2026년 7월 5일
지정 만료일	2027년 12월 31일
지정 기간	약 1년 6개월
지정 기관	경기도(토허제) + 국토교통부(조정대상지역·투기과열지구)
규제 대상	아파트(5개 층 이상 공동주택)에 한정
허가 기준 면적	주거지역 기준 6㎡ 초과 거래
총 지정 면적	170.5㎢

지역별 지정 면적은 용인시 기흥구 81.64㎢, 화성시 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢입니다. 세 지역을 합친 면적이 서울 여의도 면적(2.9㎢)의 약 59배에 달합니다.

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어디가, 어떻게 묶였나 — 3개 지역과 '3중 규제'의 의미

이번 지정이 주목받는 이유는 토허제 하나만 걸린 것이 아니기 때문입니다. 같은 날 국토교통부는 세 지역 전체를 조정대상지역과 투기과열지구로도 동시에 지정했습니다.

• 조정대상지역: 주택담보대출 LTV·DTI 강화, 1세대 2주택 양도소득세 중과, 청약 1순위 자격 강화 등이 적용됩니다. 쉽게 말해 대출과 세금이 강해집니다.
• 투기과열지구: 조정대상지역보다 한 단계 강한 규제로, 재건축 조합원 지위 양도 제한, 청약 1순위 통장 2년 이상 보유 요건 강화, 주담대 LTV 추가 제한 등이 더해집니다. 대출·청약·재건축 모든 측면에서 규제가 촘촘해집니다.
• 토지거래허가구역: 여기에 더해 아파트 거래 자체를 허가제로 묶는 것입니다.

이 세 가지가 한 번에 걸렸다고 해서 언론에서 '3중 규제' 라고 부릅니다. 대출, 세금, 거래 허가가 모두 강화되는 구조입니다.

지역별 지정 배경은 다음과 같습니다.

• 용인 기흥구: 삼성전자 반도체 클러스터(용인 반도체 국가산업단지)가 조성 중이고 서울 접근성이 개선되면서 매수 수요가 빠르게 몰렸습니다. 올해 주택 구입 차입 비중이 30-40% 수준으로 높았습니다.
• 화성 동탄구: GTX-A 동탄역 개통 이후 교통 접근성이 크게 높아졌고, 신도시 인프라 확충 기대감이 더해지며 전국 시군구 중 유일한 두 자릿수 누적 상승률(11.38%)을 기록했습니다.
• 구리시: 서울 강동·광진구와 맞닿아 있어 서울 대체 주거지로 수요가 꾸준히 유입됐습니다. 역세권 수요와 2월 한 달 1.77% 상승 등 강한 가격 압박이 이어졌습니다.

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구리·동탄·기흥 토허제 시행일과 적용 기준

효력 발생은 7월 5일부터

토지거래허가구역은 공고일로부터 5일이 지난 날에 효력이 발생합니다. 공고일이 6월 30일이므로 2026년 7월 5일부터 실제 효력이 시작됩니다. 7월 4일까지 계약서를 작성하고 계약금까지 지급 완료한 거래는 허가 대상에 포함되지 않습니다.

다만 '계약금만 걸어두면 된다'는 시각도 있지만, 국토교통부 유권해석 기준으로는 계약서 작성과 계약금 지급이 모두 완료된 시점을 계약 성립으로 봅니다. 구두 합의나 가계약서만으로는 보호받기 어려울 수 있으니 주의가 필요합니다.

어떤 주택이 허가 대상인가

규제 대상은 5개 층 이상 공동주택(아파트)으로 한정됩니다. 빌라(연립·다세대), 단독주택, 오피스텔 등은 이번 토허제 대상이 아닙니다. 또한 주거지역 기준으로 6㎡ 초과 거래에 해당해야 허가를 받아야 합니다. 일반 아파트 한 채 거래는 6㎡를 넘기 때문에 사실상 모든 아파트 매매에 허가가 필요하다고 이해하면 됩니다.

대출 규제 강화 시점은 조정대상지역·투기과열지구 지정 효력이 발생하는 7월 1일부터입니다. 토허제(7월 5일)보다 며칠 빠르게 대출 규제가 먼저 적용된다는 점도 알아 두세요.

투기과열지구 지정으로 달라지는 대출 한도

조정대상지역·투기과열지구 지정에 따라 7월 1일부터 대출 조건이 크게 바뀝니다.

구분	변경 내용
무주택자 LTV	기존 70% → 40%로 축소
유주택자 주담대	사실상 신규 대출 차단(LTV 0%)
시가 15억 이하	최대 6억 원 한도
시가 15억-25억	최대 4억 원 한도
시가 25억 초과	최대 2억 원 한도

갭투자를 노리던 투자자에게는 사실상 진입 장벽이 대폭 높아진 셈입니다.

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토지거래허가, 어떻게 받나 — 신청 절차와 자금조달계획서

기본 절차

토허제 구역 내 아파트를 매수하려면 계약서에 서명하기 전에 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 계약을 체결하면 그 계약은 무효이고, 2년 이하 징역 또는 계약 토지 공시지가의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있습니다.

1. 허가 신청: 매도인과 매수인이 공동으로 관할 시장·군수·구청장에게 허가 신청서를 제출합니다. 구리시는 구리시청, 기흥구는 용인시청(또는 구청), 동탄구는 화성시청이 관할입니다.
2. 자금조달계획서 제출: 허가 신청 시 자금조달계획서(토지취득자금조달계획서) 를 반드시 함께 제출해야 합니다. 자금 출처(자기 자금, 대출, 증여 등)를 항목별로 기재하는 서류이며, 제출 시 증빙서류는 별도로 요구되지 않습니다. 단, 매수인이 공동명의라면 공동명의인 모두가 각각 제출해야 합니다.
3. 처리 기간: 관할 지자체가 신청서를 접수한 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 통보합니다. 실거주 목적 여부, 자금 출처 적정성 등을 검토합니다.
4. 계약 및 잔금 납부: 허가를 받은 뒤 계약을 진행합니다. 허가일로부터 4개월 이내에 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기까지 완료해야 합니다. 4개월을 초과하면 허가가 취소될 수 있습니다.

필요 서류 한눈에 보기

• 토지거래계약허가신청서
• 토지이용계획서(기존 주택 처리 계획 포함)
• 토지취득자금조달계획서(매수인별 각 1부, 증빙서류 불필요)
• 행정정보공동이용사전동의서
• 가족관계증명서
• 위임장 및 신분증 사본(대리인 신청 시)

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2년 실거주 의무와 허가 예외 정리

취득 후 2년간 실거주 의무

토허제 구역에서 허가를 받아 아파트를 취득하면 취득일로부터 2년간 반드시 본인이 실거주해야 합니다. 이 기간에는 전세나 월세 임대(부분 임대 포함)도 불가하며, 매도 역시 할 수 없습니다. 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가 자체가 취소될 수 있습니다.

이행강제금 부과 기준은 다음과 같습니다.

위반 유형	이행강제금
실거주 불이행·방치	취득가액의 10%
타인에게 임대	취득가액의 7%
이용 목적 무단 변경	취득가액의 5%

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 취득 후 임대를 놓으면 매년 7,000만 원의 이행강제금이 실거주 의무를 이행할 때까지 반복 부과됩니다.

실제로 2020년부터 2025년 4월까지 서울 토지거래허가구역에서 적발된 위반 사례는 총 6건, 부과 금액은 약 9,680만 원이었습니다. 2022년 강남구에서 실입주 없이 임대한 사례에는 3,008만 원, 2025년 성동구에서 전입신고조차 하지 않은 사례에는 2,559만 원이 부과됐습니다(MBC 뉴스, 2025.4).

위장 실거주, 즉 전입신고만 해두고 실제로 거주하지 않는 경우도 지자체 현장 조사를 통해 적발될 수 있습니다.

세입자가 있는 집을 매수할 때 — 실거주 유예 제도

기존 임차인이 거주 중인 아파트를 매수하는 경우, 4개월 이내에 실거주를 시작하는 것이 현실적으로 어려울 수 있습니다. 이를 위해 정부는 실거주 유예 제도를 운영하고 있습니다.

2026년 5월 29일 개편된 기준에 따르면, 세입자가 있는 모든 주택으로 유예 대상이 확대됐습니다. 핵심 조건은 다음과 같습니다.

• 매수자 요건: 발표일(2026.6.30) 기준으로 무주택 상태를 계속 유지한 사람이어야 합니다. 발표 이후 기존 주택을 팔아 무주택이 된 경우는 해당되지 않습니다.
• 유예 기간: 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 실거주를 유예받을 수 있습니다. 단, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 합니다.
• 신청 기한: 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 합니다.

매수 전에 해당 아파트의 임대차 계약 만료일을 반드시 확인하고, 유예 기간 내 입주 가능 여부를 점검하세요.

허가가 필요 없는 예외 거래

아래 경우는 원칙적으로 토지거래허가 없이 거래가 가능합니다.

예외 유형	허가 불필요 이유
무상 증여(순수 증여)	대가성 거래가 아님
신탁	명의 이전이지만 실질 소유 변동 없음
법원 경매	사법 절차에 의한 강제 취득
신규 분양(청약)	사업 주체로부터 최초 공급
상속	법정 승계

단, 부담부증여(채무를 포함하여 증여하는 것)는 허가 대상에 포함됩니다. 전세 보증금이 끼어 있는 집을 증여하는 경우, 전세금만큼은 유상 거래로 봐서 허가가 필요합니다.

분양권은 아직 사용 승인이 나지 않은 권리이기 때문에 원칙상 토허제 직접 적용 대상이 아닙니다. 다만 조정대상지역·투기과열지구에서는 분양권 전매가 1-3년간 제한되므로, 이 점은 별도로 확인이 필요합니다.

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실수요자 체크리스트 — 내 아파트 매매는 가능할까

구리·동탄·기흥 토허제 아파트 매매를 검토 중이라면 아래 체크리스트를 순서대로 확인하세요.

1단계: 우리 단지가 토허제 구역 안에 있는가

경기부동산포털(GRIS, gris.gg.go.kr)에서 허가구역 여부를 지도로 직접 확인할 수 있습니다. 지구 경계선이 행정동 단위로 나뉘는 경우가 있으므로, 단지명을 직접 검색해 포함 여부를 반드시 확인하세요.

2단계: 대상 건물이 아파트(5층 이상 공동주택)인가

빌라, 오피스텔, 단독주택은 이번 규제 대상이 아닙니다.

3단계: 자금조달계획서를 준비할 수 있는가

본인 자금, 대출 예정액, 증여 수령액 등 자금 출처별로 항목을 정리해야 합니다. 증빙서류는 신청 시 불필요하지만, 허가 심사 중 소명 요청이 있을 수 있으니 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

4단계: 2년간 직접 실거주가 가능한가

직장·학교·거주 계획상 2년 내 전출이 불가피한 상황이라면 매수 시점과 계획을 재검토해야 합니다. 세입자가 있는 집이라면 실거주 유예 조건을 먼저 확인하세요.

5단계: 잔금 및 등기를 허가일로부터 4개월 이내에 완료할 수 있는가

잔금 마련 일정이 4개월을 초과할 것 같다면 자금 계획을 다시 점검하세요. 대출 규제 강화로 무주택자 LTV가 40%로 낮아진 점도 함께 고려해야 합니다.

6단계: 매수 후 '갭투자' 목적이 아닌가

토허제 구역 내에서는 임대 목적 취득이 사실상 불가합니다. 취득 후 전세를 놓거나 단기 매도를 계획하고 있다면 이 규제 구역에서는 실행이 어렵습니다.

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규제 이후 시장 영향 — 풍선효과와 거래량 전망

전문가들은 이번 3중 규제로 해당 지역 거래량이 최대 1년 이상 눈에 띄게 줄 것으로 예상합니다. 과거 서울 강남권 토허제 지정 이후에도 거래량이 급감하고 전세 매물이 줄어드는 현상이 반복됐습니다.

한편 규제가 덜한 인근 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과 가능성도 제기됩니다. 정부가 2025년 서울 전역·과천·성남 분당·광명·하남 등을 규제지역으로 확대했을 때 동탄·기흥이 규제 공백으로 남아 있어 수요가 집중된 전례가 있습니다. 이번에는 남양주, 수원 권선구 등 비규제 지역으로 수요가 이동할 가능성이 언급됩니다.

다만 투기 목적 수요는 줄어들더라도, 실거주 목적 매수자라면 절차를 지켜 허가를 받고 진행하면 됩니다. 전문가들도 "실수요자에게는 절차가 번거롭지만 가격 안정화 이후 진입 기회가 생길 수도 있다"고 분석합니다.

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자주 묻는 질문

Q. 공고일(6월 30일)과 시행일(7월 5일) 사이에 계약을 마치면 토허제를 피할 수 있나요?

A. 네, 7월 4일까지 매도·매수인 간 정식 매매계약서를 작성하고 계약금을 지급 완료한 거래는 허가 대상에서 제외됩니다. 다만 구두 합의나 문자만으로는 계약 성립으로 인정받기 어렵습니다. 7월 1일부터는 조정대상지역·투기과열지구 지정으로 대출 조건이 강화되므로, 실제 잔금 조달 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.

Q. 청약으로 분양받은 아파트도 토허제 실거주 의무가 적용되나요?

A. 신규 분양(청약)은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 따라서 토허제에 따른 실거주 의무는 적용되지 않습니다. 다만 투기과열지구로 지정되면 분양가 상한제 적용 주택에 대해 별도의 실거주 의무가 생길 수 있으니, 해당 단지의 적용 여부를 개별적으로 확인하세요.

Q. 실거주 의무를 지키지 않으면 어떻게 되나요?

A. 취득 후 2년 이내에 실거주를 하지 않거나 임대를 주는 경우, 관할 지자체로부터 이행강제금이 부과됩니다. 임대 시 취득가액의 7%, 방치 시 10%를 기준으로 산정하며, 의무를 이행할 때까지 매년 반복 부과됩니다. 실제로 서울 강남구에서는 3,008만 원이, 성동구에서는 2,559만 원이 부과된 사례가 있습니다. 위장 실거주(전입신고만 하고 실제 미거주)도 현장 조사로 적발될 수 있습니다.

Q. 세입자가 있는 아파트는 매수 자체가 안 되나요?

A. 매수 자체는 가능합니다. 단, 발표일(2026.6.30) 기준 무주택자에 한해 실거주 유예 제도를 활용할 수 있습니다. 현재 임대차계약의 최초 종료일까지 입주를 유예받을 수 있으며, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 시작해야 합니다. 유예 신청은 2026년 12월 31일까지 해야 합니다.

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마무리

2026년 6월 30일 공고된 구리·동탄·기흥 토지거래허가구역 지정은 7월 5일부터 효력이 발생합니다. 동탄 11.38%, 구리 7.87%, 기흥 6.21%의 올해 누적 상승률이 지정을 불러왔습니다. 아파트 매수를 계획하고 있다면 허가 신청 절차(신청 후 15일 내 결과 통보), 자금조달계획서 준비, 4개월 내 잔금 및 등기 일정, 2년 실거주 의무까지 하나씩 점검해야 합니다.

세입자가 있는 집을 고려 중이라면 실거주 유예 제도를 미리 확인하고, 서두르지 말고 관할 지자체에 직접 문의하거나 공인중개사, 부동산 전문 법무사와 상담하는 것이 가장 안전합니다.

경기부동산포털(GRIS, gris.gg.go.kr)에서 우리 동네가 허가구역에 포함되는지 지도로 직접 확인해 보세요.